la vendita di un appartamento all'interno di un condominio può talvolta generare conflitti legati alle spese condominiali. Questi si verificano soprattutto nel momento in cui bisogna chiarire chi sia responsabile del pagamento delle spese straordinarie o di quelle ordinarie, tra venditore e acquirente. La trasparenza e la comunicazione tra venditore e acquirente sono fondamentali per evitare problemi.
È sempre consigliabile verificare la situazione condominiale (bilanci, verbali delle assemblee) prima di procedere con l'acquisto.
Inoltre, mettere in chiaro nel contratto di vendita la ripartizione delle spese è il modo migliore per prevenire qualsiasi conflitto futuro.
Il notaio ha un ruolo chiave nel tutelare l'acquirente e può consigliare l'inserimento di clausole specifiche nel contratto di vendita per regolare la ripartizione delle spese condominiali.
Quando si parla di pattuizioni per la suddivisione delle spese condominiali in un contratto di compravendita, è essenziale che queste siano redatte in maniera chiara e diretta, evitando ambiguità o stile elaborato che potrebbe generare interpretazioni errate.
A tale proposito merita di essere presa in esame una recente decisione del Tribunale di Nola (sentenza n. 835 del 15 marzo 2025).
Conflitto su spese condominiali: la decisione del tribunale
L'acquirente di un immobile ha corrisposto al condominio la quota di spese per lavori straordinari di impermeabilizzazione del terrazzo di copertura del caseggiato, già deliberati dal venditore.
Successivamente, al fine di recuperare le somme anticipate e versate al condominio, il neo-condomino ha richiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti dell'ex condomino, venditore dell'unità immobiliare.
Quest'ultimo si è opposto pretendendo la revoca dell'opposto decreto ingiuntivo; in particolare il venditore ha rilevato di non essere debitore della somma richiesta, essendo la relativa domanda infondata sia in fatto che in diritto.
Merita di essere ricordato che la richiesta di ripetizione nei confronti dell'opponente - nella sua qualità di ex condomina venditrice dell'unità immobiliare esclusiva acquistata dall'opposta - delle somme versate a titolo di oneri condominiali, esula, ai sensi dell'art. 71 quater delle disp. att. c.c., dall'ambito delle controversie in materia di condominio per le quali l'art. 5, comma 1, D. Lgs. n. 28/2010 prevede l'esperimento del procedimento di mediazione a pena di improcedibilità della domanda.
Pertanto, il Tribunale non ha assegnato il termine per l'attivazione della mediazione. Nel merito il giudice ha dato torto al venditore.
Il Tribunale, tenendo conto, da un lato, della natura straordinaria e incontestata dei lavori di manutenzione eseguiti, per i quali l'opposto ha effettuato i pagamenti alla base del ricorso per decreto ingiuntivo, e dall'altro lato, della data della delibera assembleare riguardante i lavori, precedente rispetto alla vendita dell'unità immobiliare, ha ritenuto che la responsabilità del pagamento dei suddetti lavori debba ricadere sul venditore.
Secondo il decidente questa conclusione non può essere messa in discussione dalla seguente pattuizione contenuta nel contratto di compravendita: "La parte venditrice […]: trasmette in questo momento il possesso del cespite in oggetto, nello stato in cui esso si trova […] alla parte acquirente […]; garantisce inoltre di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi onere condominiale, imposta diretta o indiretta e tassa comunque afferente il cespite in oggetto e si impegna a corrispondere quelle eventualmente dovute fino ad oggi, anche se accertate o per escludere la responsabilità del venditore rispetto agli oneri condominiali pendenti.
L'ha quindi classificata come una "clausola di stile", priva di valore concreto ai fini della ripartizione delle spese.
Del resto, a parere del decidente, con la stessa clausola l'alienante si è impegnato a pagare tutte le imposte dirette, indirette e le tasse relative all'immobile, anche quelle accertate o iscritte a ruolo successivamente alla vendita.
Tuttavia il riferimento anche agli oneri condominiali, presente nella detta pattuizione, crea un conflitto con l'interpretazione fornita dall'alienante che limiterebbe l'impegno esclusivamente agli oneri tributari. Il giudice ha rigettato l'opposizione e confermato integralmente il decreto.
