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e tende da sole consentono un miglioramento delle condizioni microclimatiche interne mediante l'ombreggiamento dei locali serviti, con conseguente contenimento dell'irraggiamento solare e abbassamento delle temperature. Si ricorda che il decreto "Salva C
n certi complessi immobiliari, alcune aree comuni, per caratteristiche ed ubicazione, si prestano ad essere utilizzate più intensamente da alcuni condòmini. In tal caso, si discute se si possa parlare di un uso esclusivo dell'area oppure di un servirsi della medesima, semplicemente, più frequente rispetto agli altri.
Si è parlato di questo argomento anche nella recente sentenza della Corte di Cassazione n. 15532 del 10/06/2025. In tale vicenda giudiziaria, si è trattato di un fabbricato in cui erano presenti delle aree verdi antistanti una singola proprietà privata.
In ragione del posizionamento di queste porzioni immobiliari, esse si erano prestato all'uso più intenso e sostanzialmente esclusivo ad opera del vicino proprietario. Da questo stato di fatto era, quindi, derivata una lite culminata sino a giungere in Cassazione.
Agli Ermellini è spettato, dunque, il compito di mettere il punto definitivo alla diatriba, non senza aver precisato, in tema di area verde in condominio antistante la proprietà privata se ne è possibile l'uso esclusivo.
Non ci resta, perciò, che approfondire l'argomento.
In tema di uso dei beni comuni in condominio, la disposizione di legge che occorre consultare è, senza dubbio, l'articolo 1102 del Codice civile «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
Dunque, è in base a questa norma che il singolo proprietario di un edificio può installare sulla parete comune una targa con cui pubblicizza il proprio ufficio oppure il motore di un condizionatore oppure la canna fumaria a servizio del proprio immobile. Tutto ciò, sempreché in questi, come in altri casi, non sia impedito il parimenti uso degli altri e, tanto meno, che non sia alterata la destinazione del bene.
Chiaramente, la possibilità che un bene comune sia utilizzato da tutti non significa che ognuno dei proprietari sia obbligato a farne uso o che sia tenuto a limitarne l'utilizzo per non suscitare l'invidia degli altri.
Ecco perché può tranquillamente capitare che un bene comune, per ipotesi un'area verde, sia più frequentata da alcuni condòmini, ad esempio quelli che hanno dei figli piccoli che giocano all'aperto oppure quelli che si trovano col proprio appartamento nelle vicinanze del giardino.
In tali circostanze si potrà parlare, semplicemente, di un uso più intenso della cosa comune, del tutto legittimo e senza che possa determinare alcuna ulteriore conseguenza, quale potrebbe essere l'usucapione dell'uso esclusivo dell'area.
Uso esclusivo dell'area verde in condominio: a quali condizioni?
L'uso esclusivo di un'area verde in condominio non può essere, in alcun modo, usucapito. Non si tratta, infatti, di una condotta corrispondente ad un diritto reale, ma semmai ad un semplice diritto di godimento.
Come ricordato dalla Corte di Cassazione con la sentenza qui in commento, i diritti reali sono tipici sono, cioè, rinvenibili soltanto nei casi indicati dalla legge. Non esistendo, perciò, il diritto di uso esclusivo in questione, esso non può essere oggetto di alcuna usucapione, ma semmai l'utilizzo in argomento può essere ricondotto nell'alveo dell'uso più intenso di un bene comune «l'uso dell'area verde antistante la proprietà dei due condomini non si configura quale diritto reale di godimento ex art. 1021 c.c., come tale suscettibile di acquisto per usucapione, bensì, in ipotesi, come mera espressione di un'utilità maggiore e più intensa (ex art. 1102 c.c.) di quella degli altri comproprietari, ricavata dai coniugi in ragione della vicinanza dell'area verde alla loro abitazione, restando escluso, come afferma la giurisprudenza di legittimità, il riconoscimento della categoria dei diritti di uso esclusivo (e il relativo acquisto per usucapione) in ossequio al principio di tipicità dei diritti reali».
In un'altra pronuncia, la Corte di Cassazione ci ricorda, infine, che non esistendo il diritto reale di uso esclusivo di un bene condominiale, l'eventuale pattuizione che attribuisca tale facoltà ad un singolo proprietario deve essere ben interpretata.
Essa potrebbe, quindi, celare una sostanziale cessione del bene oppure, per fare un altro esempio, la semplice concessione di un diritto avente valenza meramente obbligatoria «La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del "numerus clausus" dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente "inter partes") di natura obbligatoria (Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020)».
