Come deve muoversi un locatore nei confronti di un conduttore che non versa il canone di locazione? Il proprietario, che abbia intenzione di sfrattare l’inquilino moroso, come primo passo deve inviare un sollecito di pagamento formale. Nel caso in cui alla diffida formale non dovesse esserci risposta, il passo successivo è un atto di intimidazione. Se l’inquilino non dovesse continuare a pagare, il proprietario ha la possibilità di presentare in tribunale una richiesta di sfratto per morosità.
Come posso sfrattare velocemente un inquilino moroso
Rispetto ad altri tipi di azioni legali, le procedure che permettono di sfrattare degli inquilini morosi sono rapide. I proprietari, che abbiano intenzione di sfrattare il più velocemente possibile, devono percorrere una strada ben precisa. Prima di intraprendere un qualsiasi tipo di azione legale è bene, però, aprire la porta al dialogo con l’inquilino e, laddove fosse possibile, trovare una soluzione che possa accontentare le parti.
Ma come deve muoversi nel concreto il locatore? Il primo passo - in un certo senso, quello più ovvio - è accertarsi che il conduttore sia realmente inadempiente. A questo punto potrà iniziare le pratiche per morosità attraverso una lettera di diffida: in altre parole invia un documento ufficiale all’inquilino attraverso il quale lo invita a pagare le rate del canone di locazione che non ha versato entro dei tempi stabiliti. Generalmente vengono concessi 15 giorni per mettersi in regola.
Si può affermare che la diffida, in un certo senso, sia il primo tentativo di riaprire un dialogo con l’inquilino moroso: se la risposta è positiva si evita di passare alle vie legali.
Cosa succede se l’inquilino continua a non pagare
A questo punto si configurano due differenti scenari: il conduttore versa tutti gli arretrati o non rispetta la diffida. Nel caso in cui si dovesse venire a verificare la seconda situazione, il proprietario può adire alle vie legali attraverso la presentazione di una richiesta formale di sfratto per morosità in tribunale.
Entro 20 giorni il locatore dovrà preparare la propria difesa, rendendo in questo modo l’iter particolarmente veloce. Dopo aver esaminato la documentazione, il giudice potrà convalidare lo sfratto esecutivo, nel caso in cui lo dovesse ritenere opportuno. L’inquilino avrà, quindi, trenta giorni per lasciare libero l’immobile.
Quando lo sfratto non può essere eseguito
Purtroppo non sempre è possibile procedere con lo sfratto. Questa situazione si viene a verificare in casi molto particolari. Quello più problematico è quando inquilino e proprietario non hanno sottoscritto un contratto di locazione o lo abbiano redatto e firmato, ma non lo abbiano registrato all’Agenzia delle Entrate.
In altre parole quando l’affitto viene percepito in nero, non si possono avviare le pratiche per sfrattare l’inquilino moroso. Questa situazione priva le parti di alcuni diritti: da un lato il locatore non può chiedere l’eventuale pagamento dei canoni arretrati, mentre il conduttore non può chiedere il rimborso delle somme pagate in passato.
L’unica soluzione che può adottare in questo caso il proprietario dell’immobile è quella di avviare una causa di occupazione senza titolo. I tempi previsti, generalmente, sono di due o tre anni. Il giudice può, al massimo, imporre il versamento di un’indennità per aver occupato abusivamente la proprietà per un determinato periodo.
Cosa succede quando ci sono dei minori in casa
Altro caso nel quale non è possibile chiedere lo sfratto è quando la famiglia dell’inquilino moroso sia composta anche da minori. In linea di principio si può chiedere e viene concesso, ma i problemi sorgono nel momento in cui i servizi sociali e il giudice tutelare non dovessero riuscire a trovare un alloggio presso il quale collocare la famiglia.
Il provvedimento di sfratto, quando si verifica questa situazione, viene sospeso fino a quando non si riesce a trovare una sistemazione soddisfacente per la famiglia con dei minori a carico.
Cosa succede nel caso in cui ci siano dei disabili o anziani
Benché la legge preveda che si possano sfrattare anche gli inquilini morosi disabili, si potrebbe venire a configurare una situazione simile a quella che abbiamo visto quando in famiglia ci sono dei minori. È possibile richiedere che lascino libero l’immobile solo e soltanto nel momento in cui abbiano a disposizione un altro alloggio nel quale risiedere.
Lo stesso discorso vale per gli inquilini anziani morosi: è possibile sfrattarli nel momento in cui non pagano i canoni di locazione, ma la normativa prevede che se l’inquilino ha compiuto almeno 70 anni, la pratica venga sospesa.
Sfratto per morosità, le novità della riforma Cartabia
A partire dal mese di giugno 2023 la riforma Cartabia ha introdotto alcune modifiche nelle pratiche di sfratto per morosità. Entrando un po’ più nel dettaglio, è previsto che il decreto ingiuntivo possa essere emesso anche quando il debitore - nel nostro caso l’inquilino moroso - abbia contestato le richieste del locatore. Purché la sua posizione sia manifestamente infondata.
L’obiettivo della riforma Cartabia, in altre parole, è quello di accelerare la risoluzione delle controversie e far in modo che non ci siano delle contestazioni formali che possano rallentare le procedure. Vengono, inoltre, semplificate le modalità di notifica del decreto ingiuntivo, che può avvenire utilizzando la posta elettronica certificata o con altre modalità telematiche.
Alcune novità della riforma Cartabia vanno incontro anche all’inquilino moroso, facilitando le modalità attraverso le quali può opporsi al decreto ingiuntivo: l’obiettivo finale è quello di riuscire a garantire una maggiore tutela del debitore e fare in modo che la controversia venga risolta amichevolmente.
