art. 4 D.Lgs. 20.6.2005 n. 122 (avente ad oggetto "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210") ha stabilito che «Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.».
Da questo si evince che la polizza prevista dall'art. 4 D.Lgs. 122/05 è una polizza multirischio, stipulata dal costruttore per conto di chi spetta, ed avente ad oggetto la copertura dei danni all'immobile e della responsabilità civile del proprietario per danni a terzi causati dai difetti dell'immobile.
Non è coperta, invece, la responsabilità civile del costruttore (appaltatore) nei confronti dell'acquirente, né quella del committente dei lavori, del progettista o del direttore dei lavori.
Su questo argomento e sull'interpretazione delle clausole del contratto assicurativo in parola si fonda l'ordinanza n. 4745 del 23/02/2025 della Corte di Cassazione (Cons. estensore Dott. Marco Rossetti), che esamineremo oggi.
Analisi del caso giuridico su polizza decennale e vizi costruttivi
Un Condominio convenne in giudizio le società Alfa Srl e Beta Srl, nonché Tizio e Caio, quali eredi di Sempronio, riportando che la costruzione dell'edificio era stata appaltata dalla Alfa Srl alla Beta Srl, mentre Sempronio assumeva la Direzione dei Lavori su incarico della stessa Alfa Srl, committente.
L'edificio condominiale fu successivamente realizzato con gravi difetti, interessanti, in particolare, il tetto, di talchè il Condominio domandava la condanna di Alfa Srl, Beta Srl e di Sempronio, nelle persone degli eredi, al risarcimento del danno consistente nei costi da sostenere per eliminare i detti vizi e nel deprezzamento dell'immobile.
La Alfa Srl e gli eredi di Sempronio chiamarono in causa la Delta Spa, che (nella loro tesi) aveva assicurato, con due contratti distinti, la responsabilità civile rispettivamente di Alfa e di Sempronio.
La Delta Spa si costituì negando quanto sopra e che i contratti stipulati coprissero il rischio poi verificatosi - i vizi di realizzazione dell'immobile.
Dopo l'interruzione del giudizio, a causa della morte di Caio, erede di Sempronio e del fallimento della Beta Srl, lo stesso proseguì nei confronti di Tizio, anche quale erede di Caio, mentre la Curatela del Fallimento Beta non si costituì, pur ritualmente convocata.
Il Tribunale accolse la domanda attorea ed entrambe le domande di manleva formulate verso la Delta Spa.
La Delta Spa impugnò tale pronuncia e la Corte d'Appello accolse il gravame, ritenendo che il contratto tra la Alfa Srl e la Delta Spa fosse una polizza che non copriva la responsabilità del committente, mentre si trattava di polizza stipulata sì dal committente (Alfa Srl) ma a beneficio del proprietario ed a copertura dei danni all'immobile, ai sensi dell'art. 4 D. Lgs. 122/2005; a sua volta, il contratto tra Sempronio e la Delta Spa, secondo i giudici d'appello era una polizza a copertura della responsabilità civile di Sempronio nell'esercizio della sua funzione di architetto, ma per espressa previsione era esclusa la copertura della responsabilità civile per i danni alle opere progettate dall'assicurato.
La pronuncia di secondo grado viene impugnata, per motivi diversi, dalla Alfa Srl e da Tizio.
La Corte rigetta il ricorso di entrambi, così come i controricorsi proposti dal Condominio e dalla Delta SpA.
Il primo motivo di ricorso della Alfa Srl e di Tizio (lo rammentiamo, la committente dell'edificazione del Condominio e il Direttore dei Lavori nominato dalla stessa) concerne la natura dell'assicurazione stipulata con Delta Spa.
Data la stipula di un contratto di assicurazione per conto altrui, una volta che si avveri il rischio assicurato, se il beneficiario non richiede l'indennizzo, può farlo il contraente? No, perché questo contrasta con la normativa in materia.
Infatti, rammenta la Corte, il creditore del diritto all'indennizzo è il titolare dell'interesse esposto al rischio (art. 1904 c.c.), e nell'assicurazione contro i danni il titolare dell'interesse esposto al rischio è il proprietario od il titolare di un diritto reale sulla cosa indicata nel contratto.
Il contraente nell'assicurazione "per conto", se non è titolare dell'interesse esposto al rischio, non può vantare il diritto all'indennizzo, a meno che non sia stato a ciò autorizzato "espressamente" dall'assicurato (art. 1891, secondo comma, c.c.): autorizzazione che, per quanto si dirà, correttamente la Corte d'Appello ha escluso nel caso concreto.
Ed ancora, la Alfa Srl deduce che la stipula del contratto di assicurazione con la Delta Spa avvenne in adempimento dell'obbligo imposto dall'art. 4 D.Lgs. 122/05, che di ciò la polizza dava espressamente conto e che detta norma dovesse interpretarsi nel senso che la polizza ivi prevista copriva non solo il rischio di danni alla cosa assicurata, ma anche il rischio di responsabilità civile del committente-contraente.
Ma anche questa censura viene ritenuta infondata dalla Corte, innanzitutto perché dall'analisi letterale della polizza quanto sopra va escluso, visto che l'assicurato è definito in essa come "il soggetto il cui interesse è protetto dall'assicurazione in proporzione alla quota di proprietà, ovvero l'acquirente vale a dire la persona fisica che acquista un edificio o una porzione di edificio", cosicché il contraente - costruttore (Alfa Srl) non è compreso tra gli assicurati.
In secondo luogo, viene osservato che l'assicurazione contro i danni è assicurazione di cose, al contrario di quella che tutela dalla responsabilità civile, che è un'assicurazione di patrimoni.
L'assicurazione sulle cose tutela contro il rischio del deterioramento del bene, mentre l'assicurazione sulla responsabilità civile tutela contro il rischio di impoverimento dell'assicurato conseguente all'insorgenza di un obbligo a risarcire un danno.
L'assicurazione sulle cose ha come elemento essenziale del contratto il valore del bene e la soprassicurazione è vietata a pena di nullità, mentre nella c.d. RC il massimale non è elemento essenziale del contratto e la soprassicurazione non è vietata.
L'art. 4 D.Lgs. 20.6.2005 n. 122 non si occupa, pertanto, del patrimonio del costruttore. La norma stabilisce che il costruttore di un immobile ha l'obbligo di "contrarre e consegnare all'acquirente", al momento della stipula del contratto di vendita, "una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente (...) a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui (il costruttore) sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere".
Quindi, la polizza indicata dall'art. 4 citato dovrà essere una polizza per conto altrui ex art. 1891 c.c. ("a beneficio dell'acquirente"), avrà l'acquirente come soggetto assicurato (v. onere di consegnarli la polizza, senza la quale, stante l'onere di prova scritta, egli non potrebbe provare l'esistenza dei propri diritti scaturenti dal contratto) ed il rischio che assicurerà saranno i danni materiali e diretti all'immobile, si tratterà così di un'assicurazione contro i danni.
Non deve fuorviare, secondo la Corte, l'utilizzo dell'espressione "danni cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c. derivanti da rovina totale, etc.", perché questa designa non tanto il rischio assicurato, quanto il tipo di danni oggetto di copertura, per cui la lettura deve essere nel senso di affermare che i danni coperti da questa polizza sono gli stessi danni descritti dall'art. 1669 c.c.
Ed ancora, l'espressione "danni ai terzi" deve essere interpretata nel senso che il contratto non copre solo i danni all'immobile, ma anche quelli causati a terzi dal vizio costruttivo, ma, rispetto al costruttore, l'acquirente non sarà mai terzo, perché è la sua controparte contrattuale.
Insomma, la polizza di cui all'art. 4 D. lgs. 122/2005 è una polizza multirischio, stipulata dal costruttore per conto di chi spetta ed avente ad oggetto la copertura dei danni all'immobile e la responsabilità civile del proprietario per i danni causati a terzi dai difetti dell'immobile.
Ciò che rimane escluso (da suddetta polizza, beninteso), invece, è la responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente o quella del committente dei lavori, del progettista o del Direttore dei Lavori.
Quindi, stipulare la polizza di cui all'art. 4 D. Lgs. 122/2005 non significa che l'acquirente non possa poi attivare la garanzia ex art. 1669 c.c. verso il costruttore, mentre quest'ultimo non potrà pretendere che l'assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell'acquirente.
Dell'eventuale pagamento dell'indennizzo si terrà invece conto al solo scopo di ridurre il risarcimento dovuto dal costruttore.
La Corte, sul punto e su quanto espresso, richiama sé stessa, in particolare la sentenza 27 gennaio 2025, n. 1909, dove si espresse così:
«La polizza prevista dall'art. 4 del D.Lgs. 122/05 è un'assicurazione a favore del terzo ex art. 1891 c.c. e multirischio, la quale deve coprire obbligatoriamente: a) i danni all'immobile; b) la responsabilità del proprietario per i danni a terzi causati da vizi costruttivi dell'immobile.
Essa pertanto non copre la responsabilità civile del costruttore-venditore, a meno che tale garanzia non sia stata volontariamente ed espressamente pattuita.»
ed a quanto sappiamo nel caso di specie la polizza escludeva detta responsabilità.
Implicazioni e interpretazioni delle clausole assicurative per edifici in costruzione
Particolarmente interessante la disamina di cui sopra, dove viene attentamente descritto il contratto assicurativo dedicato agli edifici in costruzione e si specificano alcuni punti fondamentali per l'opera dell'interprete.
Altro punto interessante, contenuto nelle ultime battute della pronuncia, concerne l'ermeneutica del contratto di assicurazione: innanzitutto, la clausola che prevedeva che le varie garanzie elencate nelle condizioni generali di contratto fossero operanti solo se richiamate nel frontespizio della polizza non è da ritenere vessatoria, ai sensi dell'art. 1342 c.c. e, pertanto, nulla in difetto di doppia sottoscrizione, in quanto non è una clausola delimitativa della responsabilità, ma dell'oggetto del contratto.
In secondo luogo, la questione del premio assicurativo che, secondo la Corte, non deve assurgere a criterio e metro di giudizio dell'equilibrio contrattuale, a meno che non sia esso stesso l'oggetto del giudizio, in quanto, non esiste un premio standard, comune a tutti i contratti assicurativi, in base al quale stabilire se quello pagato dall'assicurato nel caso concreto sia eccessivo o troppo ridotto.
Infine, quel che più rileva, secondo la Corte, è che nessuna norma e nessun principio stabilisce una sorta di "potere riduttivo" del giudice, il quale ritenesse eccessivo il premio pagato dall'assicurato.
Un premio (ritenuto) elevato non può mai giustificare la pretesa di estendere la copertura a rischi non previsti, pena un inammissibile intervento del giudice nelle pattuizioni dei privati.
