Per quanto elemento di pregio per il condominio, la piscina condominiale dovrebbe rispondere sia a leggi nazionali che regionali, nonché rispettare tutte le principali norme tecniche applicabili. La normativa sulla piscina condominiale rappresenta, infatti, un imprescindibile punto di riferimento non solo per garantire la sicurezza e l’igiene della struttura, ma anche per assicurarne un uso armonioso fra i condomini. Ma quali regole devono essere seguite e, soprattutto, quali sono gli obblighi di legge principali?
Cosa è obbligatorio in piscina
Simbolo degli stabili condominiali più lussuosi, una casa con piscina è di certo la soluzione ideale per tutti coloro che, soprattutto durante la bella stagione, vogliono godere del massimo del comfort e del relax. Eppure, la predisposizione e l’utilizzo di questa struttura è soggetta a specifici requisiti di legge.
I requisiti di sicurezza e igienico-sanitari della piscina
Gli obblighi sulla piscina condominiale vengono principalmente disciplinati dall’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003, che stabilisce i requisiti minimi per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine a uso natatorio. La normativa non si applica soltanto alle piscine pubbliche, ma anche a quelle condominiali, che vengono appunto comprese per via del loro carattere collettivo. Infatti, la normativa distingue tra:
- piscine a uso pubblico, come ad esempio quelle presenti in impianti sportivi, hotel, campeggi e altre strutture ricettive;
- piscine a uso collettivo, ovvero riservate a una comunità definita, come i condomini e i residence;
- piscine a uso privato o familiare, cioè disponibili esclusivamente per una singola abitazione.
Inoltre, vi possono essere disposizioni stabilite a livello locale, nonché si rende necessario il rispetto dei principali requisiti abilitativi e costruttivi definiti dal Testo Unico sull’Edilizia, ovvero il D.P.R. 380/2001. Fra i principali obblighi di legge da rispettare per le piscine a uso collettivo, quindi comprese anche quelle condominiali, vale la pena ricordare:
- la corretta manutenzione dell’acqua, in base ai parametri chimici e microbiologici stabiliti dall’Accordo Stato-Regioni. In particolare, sono richiesti livelli di cloro libero tra 0,7 e 1,5 mg/l e un pH compreso tra 6,5 e 7,8, affinché si possa garantire il massimo della sicurezza e scongiurare pericolose proliferazioni batteriche;
- il rispetto della normativa sulla recinzione della piscina condominiale, sempre definita dall’Accordo Stato-Regioni, che richiede una protezione perimetrale non valicabile, almeno alta 1,2 metri, per impedire accessi non autorizzati e ridurre pericoli, come ad esempio il rischio di caduta in piscina dei minori. Inoltre, la norma tecnica UNI EN 15288-1:2018 specifica eventuali caratteristiche ulteriori delle recinzioni;
- la presenza di dotazioni di sicurezza, come salvagenti, aste di salvataggio e kit di primo soccorso, accompagnate da apposita segnaletica conforme alla norma tecnica UNI EN ISO 7010:2020, alla comunicazione di divieti e alle norme di comportamento;
- la compilazione del Documento di Valutazione del Rischio (DVR), in base al D.Lgs 81/2008, che deve essere predisposto per la piscina, sotto la responsabilità dell’amministratore di condominio, identificando rischi e le relative misure preventive.
È obbligatorio il bagnino nella piscina condominiale?
Oltre ai principali requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, un dubbio frequente riguarda l’eventuale obbligo di bagnino per la piscina condominiale. A livello nazionale, la questione è regolata dal D.M. del 18 marzo 1996, relativo alle Norme di Sicurezza per le Attività Natatorie. Questo decreto si riferisce principalmente alle piscine pubbliche, ma può essere applicato anche a quelle condominiali in base a specifiche disposizioni regionali o, ancora, in presenza di eventuali equiparazioni normative locali.
In linea generale, la normativa prevede l’obbligo di un assistente per bagnanti per le piscine:
- con superficie superiore ai 200 metri quadrati;
- con volume d’acqua superiore a 100 metri cubi.
Tuttavia, vi possono essere delle specifiche imposizioni a livello regionale. Ad esempio, la Legge Regionale della Lombardia 8/2006 richiede una sorveglianza qualificata per piscine con profondità superiore a 1,4 metri e volume superiore ai 300 metri cubi, ammettendo però anche assistenza alternativa - ad esempio, personale formato - in alcuni specifici casi. È perciò indispensabile informarsi preventivamente sulle specifiche richieste della Regione o del Comune di residenza.
In ogni caso, è necessario che il bagnino abbia ottenuto il brevetto della Federazione Italiana Nuoto (FIN) o da altri enti riconosciuti, ai sensi del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 29 marzo 2019. Ancora, anche quando la piscina condominiale non rientra nelle specifiche di volume e superficie previste dalla legge, la presenza di un bagnino rimane comunque consigliata per ridurre il rischio di incidenti.
Quali sono le regole della piscina condominiale
L’utilizzo della piscina condominiale è soggetto al rispetto dell’apposito regolamento, predisposto di solito dall’amministratore di condominio - oppure da un delegato - e approvato in assemblea, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile, pari alla maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino almeno 500 millesimi dell’immobile.
Le regole per la piscina condominiale derivano dalla combinazione delle normative vigenti e dal regolamento condominiale interno, in particolare sulla gestione delle parti comuni dello stabile. Possono perciò riguardare elementi quali:
- le modalità di accesso e gli orari di utilizzo, affinché l’uso della struttura non vada a detrimento del diritto al riposo altrui, in linea con l’articolo 844 del Codice Civile sulle immissioni rumorose;
- la capienza massima prevista, ad esempio la norma UNI EN 15288-2:2018 suggerisce di limitare il numero di utenti a seconda della superficie disponibile, ad esempio garantendo due metri quadrati per ogni persona in acqua;
- le norme di comportamento e di sicurezza, come ad esempio il divieto di tuffarsi, di correre, di utilizzare giochi pericolosi, come specificato nell’Allegato 4 dell’Accordo Stato-Regioni del 2003;
- le disposizioni sull’igiene, quali l’obbligo di farsi la doccia prima di entrare in piscina, la necessità della cuffia protettiva o altre disposizioni stabilite a livello regionale
- l’eventuale utilizzo della piscina da parte di terzi, come gli ospiti dei condomini. Il regolamento può limitare il numero degli ospiti esterni, purché nel rispetto delle disposizioni dell’articolo 1102 del Codice Civile e previa autorizzazione dell’assemblea.
In base all’articolo 1129 del Codice Civile, l’amministratore di condominio è il responsabile dell’applicazione del regolamento della piscina. Ancora, se si fosse in cerca di un fac-simile di regolamento per piscine condominiali, si può fare riferimento ai di altri condomini o residence, pubblicamente accessibili online.
Posso mettere una piscina nel giardino condominiale?
Una questione diversa è invece rappresentata dalla possibilità di installare una piscina privata in condominio o, ancora, proporre l’installazione di una piscina condominiale in un’area comune dello stabile.
La predisposizione di una piscina privata in giardino
In linea generale, l’installazione di una piscina privata in un giardino di proprietà esclusiva non richiede l’approvazione dell’assemblea, a meno che:
- il regolamento condominiale non preveda specifiche limitazioni, ad esempio sul decoro architettonico, in base all’articolo 1120 del Codice Civile;
- il regolamento contrattuale non ne imponga il divieto, in tal caso si renderà necessaria una modifica dello stesso regolamento con un voto unanime tra i condomini.
Ovviamente, la predisposizione della struttura è soggetta all’ottenimento dei titoli abilitativi da parte del Comune, come ad esempio il permesso a costruire per piscine in muratura o interrate. Per piscine semi-interrate o smontabili, potrebbero essere sufficienti la SCIA o la CILA, mentre le strutture temporanee e completamente rimovibili - ad esempio, le piscine gonfiabili - non sono necessarie specifiche autorizzazioni, salvo altre disposizioni comunali.
La piscina privata in un giardino comune
Per contro, non è possibile predisporre una piscina privata in un giardino comune, poiché sarebbe in contrasto con le disposizioni dell’articolo 1102 del Codice Civile. Il condomino può infatti servirsi delle parti comuni, purché non ne cambi destinazione d’uso e non impedisca agli altri di fare altrettanto.
Allo stesso tempo, il singolo può però proporre l’installazione di una piscina condominiale, che dovrà essere discussa in assemblea, ottenendo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile sulle innovazioni voluttuarie, pari alla maggioranza dei presenti, purché rappresentino i 2/3 del valore dello stabile. È però necessario sapere che:
- se l’uso separato è possibile, le spese saranno a carico solo dei condomini che intendono usufruirne, in base all’articolo 1121 del Codice Civile;
- in caso contrario, l’opera non potrà essere eseguita, salvo che la maggioranza che ha deliberato l’innovazione si assuma integralmente i costi.
