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04/04/2018 - Riduzione canone di locazione, tutto ciò che c'è da sapere

E' possibile che il locatore e il conduttore pattuiscano una riduzione del canone di locazione? Se la risposta è affermativa quali caratteristiche deve avere l'accordo di riduzione del canone? E' necessaria una registrazione presso l'Agenzia delle Entrate? A queste e altre domande sull'argomento rispondono i nostri collaboratori di condominio web.

articolo scritto dall'avv Alessandro Gallucci di condominioweb

Registrazione contratto di locazione

Com'è noto - ai sensi dell'art. 13 della legge n. 431 del 1998 - il locatore di un'unità immobiliare destinata ad uso abitativo è tenuto a registrare il contratto di locazione entro trenta giorni dalla sua stipula.

Dall'omessa registrazione del contratto ne deriva la nullità, salvo registrazione tardiva che ha effetto sanante.

La disciplina dell'imposta di registro in relazione ai contratti di locazione è contenuta anche nel d.p.r. n. 131/86, nonché - come si suole dire - in successive disposizioni di legge, su tutti si pensi al d.lgs n. 23/2011, che ha istituito la così detta cedolare secca.

Anche i contratti di locazione per usi differenti da quelli abitativi sono soggetti all'obbligo di registrazione, così come espressamente disposto dall'appena citato d.p.r. n. 131/86 (altrimenti noto come testo unico sull'imposta di registro).

Fanno eccezione all'obbligo di registrazione, sempre in ragione delle disposizioni contenute nel testé menzionato testo unico - i contratti di locazione di durata annuale complessiva inferiore a trenta giorni.

Il contratto di locazione, o meglio l'esistenza del medesimo e quindi i dati del conduttore - in ogni caso di locazione - vanno comunicati all'amministratore condominiale.

variazione canone di locazione

I contratti di locazione ad uso abitativo, dice la legge, devono essere redatti in forma scritta. Per i contratti ad uso commerciale non esiste non specifico obbligo di legge, salvo che si tratti di contratti ultra novennali.

In ogni caso, dato che per prassi ormai ogni contratto locatizio assume questa forma, qui di seguito noi faremo riferimento al contratto di locazione riferendoci ad ognuna di queste fattispecie.

Per modificare un contratto scritto è obbligatorio farlo per iscritto?

Se il contratto non dice nulla in merito, la risposta è no. Tuttavia, lette le disposizioni afferenti alla prova testimoniale connessa ad un contratto scritto (art. 2722-2723 c.c.), la risposta è che è caldamente consigliabile mettere per iscritto la variazione del canone del contratto di locazione.

Esempio: Tizio concede in locazione a Caio un'unità immobiliare a fronte del pagamento del canone mensile di € 600,00. Dopo due anni di contratto, le parti decidono una riduzione del canone ad € 500,00 mensili (i motivi non sono rilevanti per la legittimità dell'accordo, purché siano leciti e non contrari alla legge).

Tale riduzione ove il contratto lo preveda dev'essere provata per iscritto. Tuttavia, se il contratto non specifica nulla in merito alle modifiche ad esso apportabili, è molto difficile poter dimostrare che la modifica è stata concordata (la testimonianza in materia è possibile solo se il giudice, considerata la situazione concreta, lo consenta).

È bene, quindi, che la modifica contrattuale afferente alla misura del canone locatizio avvenga in forma scritta.

Adempimenti riduzione canone di locazione

Come s'è detto i contratti di locazione, eccezion fatta per quelli di durata annuale complessiva inferiore a trenta giorni, devono essere registrati.

Anche la modificazione del contratto inerente alla misura del canone di locazione dev'essere registrata presso l'Agenzia delle Entrate?

Il quesito, cui oggi è possibile fornire una risposta chiara e precisa, è stato oggetto di dibattito ed approfondimento.

Dubbi interpretativi in merito agli adempimenti fiscali del patto modificativo avente ad oggetto la riduzione del canone sono stati affrontatati tanto dalla Suprema Corte di Cassazione, tanto dall'Agenzia delle Entrate.

Sostanzialmente ci si domandava: la modificazione dei contratti avendo riguardo al canone di locazione e/o alla durata dev'essere considerata come un nuovo contratto?

La Cassazione, con la sentenza n. 5576 del 9 aprile 2003, ha risposto negativamente affermando che «le sole variazioni di misura del canone [...] non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione e di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione».

Allo stesso risultato, anche sulla scorta di questa pronuncia, è arrivata l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 60/E del 28 giugno 2010, nella quale ha avuto modo di affermare che la riduzione del canone di locazione non è annoverabile tra gli atti soggetti a registrazione «in quanto non concretizza una ipotesi di cessione, risoluzione o proroga dell'originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall'articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell'imposta».

L'Agenzia specificava altresì che, sebbene non obbligatoria, la registrazione potesse essere comunque utile ai fini della prova certa (art. 2704 c.c.) della data dell'accordo, soprattutto ai fini probatori, nel caso di accertamenti connessi alla riduzione del reddito del locatore.

L'ente specificava che la registrazione facoltativa scontava una imposta di registro in misura fissa pari ad € 67,00 e una imposta di bollo di € 14,62 ogni foglio registrato.

Il decreto legge n. 133/2014, all'art. 19, ha espressamente escluso l'assoggettamento dell'accordo di riduzione del canone alla suddetta imposta.

Registrare la modifica contrattuale di riduzione del canone di locazione, quindi, è adempimento facoltativo e gratuito.