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03/01/2018 - come si calcola l'usufrutto

La nuda proprietà è un diritto cedibile a una terza persona, attraverso il quale si trasferisce la proprietà di un bene (in questo caso un immobile) senza concedere lo stesso in godimento. Il valore della nuda proprietà è strettamente legato al valore dell'usufruttodello stesso. 

Vendendo la nuda proprietà si vende il bene immobile, senza tuttavia concederlo in possesso: ne consegue che il valore della nuda proprietà è dato dal prezzo di mercato dell'immobile, sottratto l'usufrutto. Il valore dell'usufrutto - e, di conseguenza, della nuda proprietà - dipende fondamentalmente dall'età anagrafica dell'usufruttuario che ha ceduto la nuda proprietà del suo immobile.

Considerato che l'usufrutto vitalizio dura fintanto che l'usufruttuario è in vita, il valore dello stesso non potrà che dipendere dalle sue speranze di vita. E così, per poter calcolare proficuamente (ma in maniera solo indicativa) il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà, si ricorre generalmente a una tabella convenzionale di questa natura:

Età beneficiario coefficiente
 Da 0 a 20 95
Da 21 a 30 90
Da 31 a 40 85
Da 41 a 45 80
Da 46 a 50 75
Da 51 a 53 70
Da 54 a 56 65
Da 57 a 60 60
Da 61 a 63 55
Da 64 a 66 50
Da 67 a 69 45
Da 70 a 72 40
Da 73 a 75 35
Da 76 a 78 30
Da 79 a 82 25
Da 83 a 86 20
Da 87 a 92 15
Da 93 a 99 10

 

Stabilito quanto sopra, facciamo alcuni esempi.

Se intendiamo vendere la nuda proprietà di un appartamento che ha un costo di 300 mila euro (ovvero, il valore della piena proprietà), e abbiamo un'età anagrafica pari a 58 anni, l'usufrutto avrà un valore pari a 180.000 e, di conseguenza, potremo vendere la nuda proprietà a 120 mila euro.

Per comprendere quanto sia più "economica" la nuda proprietà con l'abbassarsi o con l'incrementarsi dell'età anagrafica dell'usufruttuario, facciamo due esempi più estremi.

Ipotizziamo cioè che, a parità di valore della piena proprietà (300 mila euro), la nostra età anagrafica sia pari a 32 anni: in questo caso il valore dell'usufrutto sarà pari a 255 mila euro, mentre il valore della nuda proprietà sarà pari a 45 mila euro.

Se invece ipotizziamo, a parità di altre condizioni, che la nostra età sia pari a 88 anni, il valore dell'usufrutto sarà pari a 45 mila euro e, di conseguenza, il valore di vendita della nuda proprietà sarà pari a 255 mila euro.