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20/12/2017 - affitti, confronto tra cedolare secca e tassazione ordinaria

che ha da poco cominciato il suo iter parlamentare, contiene la tanto attesa proroga della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato. Ma qual è la differenza tra la tassazione agevolata sugli affitti e quella ordinaria? A spiegarlo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Negli ultimi anni la disciplina relativa alla registrazione di un contratto di locazione è stata profondamente modificata sia per l'introduzione di nuove procedure di tassazione, ad esempio tassazione forfettaria della cedolare secca, sia per aver reso più semplice la registrazione favorendo il canale telematico.

Registrazione contratto locazione senza cedolare secca

Per i contribuenti che preferiscono scegliere la tassazione ordinaria (o per quanti non hanno la possibilità di optare per la cedolare secca) la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento di:

  • Imposta di registro pari al 2% del canone annuo (tale importo andrà quindi moltiplicato per il numero di annualità previste);
  • Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto (o comunque ogni 100 righe).

    Tali imposte sono dovute per ogni copia per la quale è richiesta la registrazione.

Qualora il contratto abbia una durata di più anni, l'imposta di registro potrà essere pagata:

  • Annualmente: L'importo dovuto è il 2% del canone inerente ogni annualità con un minimo di 67 euro. L'imposta è dovuta entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità;
  • Per più anni: Qualora si opti per il pagamento in unica soluzione il versamento sarà del 2% del corrispettivo complessivo.

    A tale importo occorrerà detrarre un importo pari alla metà del tasso di interesse legale (pari allo 0,5% a partire dal 1° Gennaio 2015) per il numero delle annualità, pertanto avremo:

  1. Detrazione pari allo 0,5% qualora il contratto duri 2 anni;
  2. Detrazione pari allo 0,75% per contratto di durata 3 anni;
  3. Detrazione pari ad 1% per contratto di durata pari a 4 anni.

registrazione contratto di affitto con cedolare secca

La cedolare secca è una modalità di tassazione forfettaria alternativa alla tassazione ordinaria che è possibili scegliere qualora si posseggano i seguenti requisiti:

  • Immobile oggetto della locazione appartenente alle categorie catastali da A10 ad A11 (ad eccezione della cat. A10 – uffici e studi privati) locato per un uso esclusivamente abitativo.

    E' possibile far rientrare nel regime della cedolare secca anche le eventuali pertinenze locate insieme all'abitazione (ad esempio cantina o garage).

    Inoltre è stato precisato che non potranno beneficiare della cedolare secca i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili accatastati come abitativi, ma locati ad uso ufficio o promiscuo.

    Non è inoltre possibile beneficiare della cosiddetta tassa piatta qualora l'immobile affittato sia situato all'estero o qualora si effettui una sublocazione;

  • Le parti del contratto di locazione sono privati o esercenti attività di impresa o professionisti che no non agiscono nell'esercizio dell'attività.

    Non potranno pertanto aderire alla cedolare secca associazioni ed enti commerciali e non commerciali.

    Pertanto i contratti devono avere come parti soggetti che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni compresi anche enti pubblici o privati non commerciali.

La cedolare secca è un'unica tassa che sostituisce Irpef, Addizionale regionale e addizionale comunale (in merito alla parte che deriva dal reddito dell'immobile), imposta ai fini del registro ed imposta di bollo. La tassazione prevista per chi sceglie il regime della cedolare secca è pari a:

  • 21% del canone annuo qualora il contratto di affitto sia a canone libero;
  • 15% del canone annuo (10% peri contratti che hanno validità nel periodo 2014 – 2017) per i contratti di affitto a canone concordato per abitazioni che si trovano in Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi nel quinquennio precedente il 28 maggio 2014.

L'opzione per la cosiddetta “tassa piatta” potrà essere effettuata dal contribuente:

  • All'atto della registrazione del contratto (che può avvenire sia telematicamente che tramite presentazione in ufficio sempre tramite modello Rli);
  • In annualità successiva (il termine per aderire alla tassa sarà comunque di 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità);
  • Qualora avvenga la proroga del contratto di locazione, anche tacita (il termine previsto anche in questo caso sarà comunque di 30 giorni da quando è stata effettuata la proroga).

Qualora si opti per la cedolare secca il locatore applicherà tale regime per l'intero periodo di durata del contratto o, qualora sia effettuata in annualità successive, per il residuo periodo di durata del contratto.

In ogni caso il locatore ha comunque la possibilità di revocare l'opzione in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata (qualora si cambi regime le imposte di registro e quelle di bollo già versate non potranno essere rimborsate).

Inoltre se viene scelta la cedolare secca per tutto il periodo di durata del contratto di locazione non potrà essere applicato l'aggiornamento del canone, incluso l'adeguamento Istat (in sostanza l'importo del canone rimarrà invariato).

Pagamento della cedolare secca

Per effettuare il pagamento dell'imposta sostitutiva occorrerà fare riferimento alle regole in materia di irpef, infatti sia il calcolo dell'importo che le scadenze sono simili a quelle dell'imposte sui redditi (a variare è solo l'entità dell'acconto che è pari al 95% dell'imposta pagata nell'anno precedente).

L'acconto sulla cedolare secca non è dovuto qualora sia il primo anno in cui si è optato per la tassazione forfettaria. Per gli anni successivi il pagamento dell'acconto sarà dovuto qualora l'imposta sostitutiva dovuta per l'anno precedente è di ammontare superiore a 51,65 euro. In tale caso il versamento sarà:

  • In unica soluzione se l'ammontare della cedolare è inferiore a 257,52 euro (con scadenza entro il 30 novembre);
  • In due soluzione se l'imposta dovuta supera 257,52 euro.

    In tal caso il primo acconto sarà pari al 40% del 95% di quanto pagato nell'anno precedente e sarà dovuto entro il 16 Giugno (la scadenza sarà il 16 Luglio qualora l'importo venga maggiorato dello 0,40%).

    La restante parte dell'acconto (pari al 60% del 95% di quanto pagato nell'anno precedente) dovrà essere versata entro il 30 Novembre.

Anche per il pagamento del successivo saldo le regole saranno simili a quelle irpef.

In particolare il versamento dovrà essere effettuato entro il 16 Giugno dell'anno successivo (entro il 16 Luglio qualora venga applicata la maggiorazione del 0,40%).

I codici tributi che andranno inseriti all'interno del modello F24 saranno i seguenti:

1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo