I lavori di manutenzione ordinaria in condominio sono ricorrente motivo di lite in quanto, sovente, da un lato, la decisione, ovvero la delibera per la loro esecuzione, avviene quando ormai la situazione di precarietà delle parti comuni, sulle quali occorre intervenire, ha comportato danni a singole proprietà, dall'altro non sempre l'impresa assolve alle obbligazioni assunte con il contratto di appalto a regola d'arte e con la diligenza dovuta dal professionista.
In questo ambito, in un momento storico in cui le importanti e diverse detrazioni fiscali previste sino ad oggi hanno coinvolto molti condomini in ristrutturazioni, dalle facciate al tetto, il tema appare attuale, anche e soprattutto, al fine di comprendere quali azioni possono essere esperite dal condomino qualora subisca lesioni al proprio immobile e, in particolare, nei confronti di quale soggetto.
A tal riguardo, è utile rammentare che, invero, come riconosciuto nella sentenza in commento, Tribunale di Napoli n. 8430/2022, il condominio non può essere ritenuto estraneo a responsabilità qualora l'intervento non sia stato tempestivo per cui può aver concorso, con una condotta omissiva nel tempo e riferibile alla mancata manutenzione, alla causazione dei danni.
Parimenti, non possiamo dimenticare che l'appaltatore assume una obbligazione di risultato, per cui è tenuto a predisporre i mezzi necessari e propedeutici ad una esecuzione dell'opera esente da vizi.
Opere di manutenzione straordinaria, doveri e responsabilità del condominio e dell'appaltatore: la vicenda
Nella fattispecie in esame, la vertenza interessa la richiesta risarcitoria avanzata da un condomino in considerazione delle lesioni alle pareti ed al soffitto che si sono presentate nella propria abitazione e riconducibili agli interventi di rifacimento del lastrico solare per cui sono stati convenuti in giudizio il condominio e la impresa esecutrice.
Nel procedimento di primo grado, il Giudice di Pace ha ritenuto sussistenti i danni condannando in solido il condominio e l'appaltatore, previo esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) tesa ad accertare tanto lo stato del lastrico e dei suoi elementi che la adeguatezza o meno delle lavorazioni svolte.
L'impresa appaltatrice ha promosso appello avanti al Tribunale, chiedendo la riforma della sentenza, motivando che le lesioni non sarebbero riconducibili alle sollecitazioni realizzate nel corso ed a causa dei lavori, ma per la tardività con cui il condominio ha provveduto ad assumere la determinazione di procedere con le opere di rimessa in pristino della impermeabilizzazione del lastrico di copertura.
Il Tribunale ha ravvisato la infondatezza della censura sollevata, confermando la ragionevolezza e conformità al diritto della motivazione del Giudice di prime cure anche sulla base delle risultanze della CTU espletata.
Condominio e tardiva manutenzione straordinaria
Prima di trattare il profilo inerente la responsabilità dell'appaltatore, è opportuno sottolineare che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è investito dell'obbligo di assumere tutte le misure necessarie, mediante delibera ad hoc, per impedire che dalle parti comuni possa derivare un pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.
Sul punto, in rispondenza e conformità al disposto di cui all'art. 2051 c.c., è confacente ribadire che, infatti, il condominio è chiamato a rispondere dei danni che possono essere cagionati dalle parti comuni alle proprietà esclusive dei condomini, o anche dei danni patiti da terzi, per omessa manutenzione.
In proposito, è noto e pacifico che grava sul condominio il dovere di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, tra cui ricade certamente il lastrico solare, dal cui inadempimento ed inosservanza deriva la responsabilità da cose in custodia, come espressamente indicato dalla citata norma, secondo cui «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Ebbene, l'orientamento della Giurisprudenza, costante e consolidato in materia, ha, in molteplici occasioni, ricordato che «[...]qualora una porzione di proprietà esclusiva di un condomino subisca danni a causa di vizi delle parti comuni, il condominio risponde ai sensi dell' art. 2051 del c.c. in qualità di custode dei lavori dei beni e servizi comuni.
A tale fine, il danneggiato deve fornire la prova del nesso di causalità tra la res in custodia e il danno subito[...]» (Tribunale Pordenone, 13/08/2020, n.440, conformi Tribunale Reggio Calabria sez. II, 10/05/2021, n.644; Tribunale Milano sez. IV, 10/05/2021, n.3939).
Nella vicenda de qua, le risultanze della CTU hanno accertato e palesato che le lesioni contestate dal condomino sono «ascrivibili all'ossidazione dei ferri dovuta al non tempestivo intervento di ripristino dell'impermeabilizzazione del terrazzo di copertura» e, dunque, è imputabile al condominio una responsabilità, quanto meno concorrente con l'appaltatore, in quanto il ritardo nella esecuzione dei lavori al lastrico solare è stata concausa - come vedremo - del danno lamentato.
Ulteriormente, per una ampia trattazione della questione, è appropriato rilevare che per il compimento di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, il condominio ha l'obbligo di verificare l'adeguatezza della impresa alla quale si affidano i lavori con contratto di appalto in termini sia di competenze che qualifiche.
Con il termine culpa in eligendo si intende richiamare il parametro di imputazione disciplinato dall'art. 2049 c.c., rubricato "Responsabilità dei padroni e committenti", secondo cui «I padroni e i committenti sono responsabili per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e commessi nell'esercizio delle incombenze a cui sono adibiti».
Il suddetto profilo concerne la valutazione della decisione compiuta dal condominio sulla scelta della impresa, o meglio, il preventivo accertamento dei requisiti della stessa a svolgere i lavori indicati nel contratto d'appalto.